Der Dienstbarkeitsvertrag – Was sollte man darüber wissen?
Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles zum Dienstbarkeitsvertrag sowie zu Gesetzliche Regelungen & Inhalte.
- Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Der Dienstbarkeitsvertrag dokumentiert ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an fremden Sachen. Dabei ist der Eigentümer verpflichtet, lt. dem Dienstbarkeitsvertrag etwa zu Dulden oder zu Unterlassen.
Hierbei kann es sich beim Vertrag erstellen z. B. um eine Dienstbarkeit Wegrecht oder einen Dienstbarkeitsvertrag Wasserleitung handeln. In diesem Beitrag wollen wir alles Wissenswerte zum Dienstbarkeitsvertrag zusammentragen und dabei auch wichtige Fragen klären, wie z. B.: Wie können Dienstbarkeiten entstehen?
Welche Arten von Dienstbarkeiten gibt es? Was ist ein Dienstbarkeitsvertrag? Was bedeutet Dienstbarkeit im Grundbuch? Wird Wegerecht vererbt?
Was versteht man unter einer Dienstbarkeit und welche gesetzlichen Bestimmungen gibt es dazu?
Eine Dienstbarkeit, die auch Servitut genannt wird, ist nach dem Sachenrecht in Österreich ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an fremden Sachen. Dabei lassen sich Dienstbarkeiten in zwei grundsätzliche Arten unterteilen.
Für den Fall, dass durch die Dienstbarkeit eine bestimmte Person berechtigt wird, handelt es sich um eine sog. Personaldienstbarkeit. Hingegen spricht man von einer Grunddienstbarkeit, wenn der Grundeigentümer einer bestimmten Liegenschaft der Berechtigte ist.
Dabei lassen sich innerhalb der beiden Gruppen typische Arten von Dienstbarkeiten feststellen.
Hierbei handelt es sich bei den Grunddienstbarkeiten z. B. um ein Baurecht, ein Überbaurecht, ein Wegerecht, eine Baubeschränkung oder ein Grenzbaurecht.
Hingegen versteht man unter typischen Personaldienstbarkeiten z. B. ein Wohnrecht oder eine Nutznießung
Gesetzliche Regelungen zur Dienstbarkeit
Die Dienstbarkeit findet ihre rechtliche Grundlage im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), das Folgendes dazu regelt:
„§472. Durch das Recht der Dienstbarkeit wird ein Eigentümer verbunden, zum Vorteil eines Andern in Rücksicht seiner Sache etwas zu dulden oder zu unterlassen. Es ist ein dingliches, gegen jeden Besitzer der dienstbaren Sache wirksames Recht.“
„§473. Wird das Recht der Dienstbarkeit mit dem Besitze eines Grundstückes zu dessen vorteilhafteren oder bequemeren Benützung verknüpft; so entsteht eine Grunddienstbarkeit; außerdem ist die Dienstbarkeit persönlich.“
Charakter einer Dienstbarkeit und eines Dienstbarkeitsvertrags
Der Dienstbarkeitsvertrag, der ein beschränkt dingliches Recht verbrieft, gestattet im Gegensatz zum Eigentum nur eine teilweise Beherrschung einer Sache.
Dabei bedeutet „beschränkt“, dass eine Dienstbarkeit nur für denjenigen gilt, der im Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages ausdrücklich als Berechtigter bezeichnet ist.
Hierbei bedeutet „dinglich“, dass die im Dienstbarkeitsvertrag Grundbuch festgehaltenen Rechte gegenüber jedermann wirken, und zwar unabhängig davon, ob man Kenntnis von einer Dienstbarkeit hat oder nicht.
Für den Fall, dass es sich um einen Grunddienstbarkeitsvertrag handelt, kann die Dienstbarkeit z. B. eine Liegenschaft belasten.
Dabei kann sie entweder ein Dulden oder ein Unterlassen meinen, z.B. die Vorgabe, eine bestimmte Bauhöhe nicht zu überschreiten, um den Nachbarn nicht die Sicht zu nehmen.
Hierbei ist der Belastete häufig dadurch motiviert, dass er für die Akzeptanz einer solchen Dienstbarkeit meist eine finanzielle Entschädigung für die Rechteeinräumung erhält.
Ferner kann als Grund für eine Errichtung einer beschränkenden Dienstbarkeit auch das Interesse an einem anderen Recht sein, das der Vertragspartner durch den Dienstbarkeitsvertrag im Gegenzug einräumt.
Ein Berechtigter darf alle Maßnahmen ergreifen, die zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist, jedoch ist er aber auch verpflichtet, sein Recht möglichst schonend auszuüben.
Die Entstehung von Dienstbarkeiten - Der Dienstbarkeitsvertrag und der Grundbucheintrag
Dienstbarkeiten müssen immer in das Grundbuch eingetragen werden und sie entstehen auch erst als dingliches Recht mit der Eintragung ins Grundbuch.
Dabei geht einem Grundbucheintrag zumeist ein Dienstbarkeitsvertrag voraus, der von den Parteien im Vorfeld ausgehandelt wird. Hierbei bedarf es einer Dienstbarkeitsvertrag öffentlichen Beurkundung für seine Gültigkeit.
Außerdem gilt für die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten ein voraussetzungsloses Auskunftsrecht.
Dadurch kann jede Person vom Grundbuchamt eine Auskunft über die Dienstbarkeiten verlangen, ohne dass sie dafür ein besonderes Interesse nachweisen muss.
Ferner gilt im Umkehrschluss auch die Regel, dass sich niemand darauf berufen kann, eine Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch nicht gekannt zu haben.
Dabei bewirkt die Eintragung im Grundbuch weiterhin, dass eine Dienstbarkeit so lange bestehen bleibt, bis sie formell gelöscht wird.
Deshalb existieren in den Grundbüchern auch noch teilweise sehr alte Dienstbarkeiten im Grundbuch vorhanden sind, die durch eine Änderung der realen Verhältnisse mittlerweile sinnlos geworden sind. aber als Dienstbarkeit noch immer formell bestehen (z.B. ein Recht auf die Nutzung eines bereits lang versickerten Brunnens).
In der Praxis bereiten alte Dienstbarkeiten häufig rechtliche Probleme, da ihr genauer Inhalt oftmals nicht genau bestimmbar ist und sie müssen oftmals durch eine gerichtliche Auslegung interpretiert werden. Deshalb ist es beim Abschluss neuer Dienstbarkeitsverträge besonders wichtig, diese exakt zu formulieren und eindeutige, klare Bestimmungen zu formulieren.
Aufhebung Dienstbarkeitsvertrag und Löschung im Grundbuch
Eine Dienstbarkeit erlischt mit der Löschung Dienstbarkeit Grundbuch. Dabei kann dies z. B. durch den Untergang eines berechtigten oder belasteten Grundstücks ausgelöst sein oder wenn ein Eintrag z. B. durch den Zeitablauf bedeutungslos geworden ist.
Hierbei kann dann auch eine Löschung durch das Grundbuchamt von Amts wegen erfolgen. Deshalb kann man nicht einfach einen entsprechenden Vertrag kündigen.
Dabei kann der durch eine Dienstbarkeit Belastete auch einen Antrag auf Löschung stellen, wenn der Eintrag keine rechtliche Bedeutung mehr hat.
Für den Fall, dass jedoch an der Bedeutungslosigkeit eines Eintrags Zweifel bestehen, bedarf es für die Löschung zusätzlich der Zustimmung des Berechtigten.
Dabei kann dann eine Löschung der Dienstbarkeit ohne die Zustimmung der Berechtigen nur in persönlichen Verhandlungen oder aber durch die Anstrengung eines Zivilprozesses erreicht werden.
Allerdings setzt eine entschädigungslose Löschung voraus, dass ein Dienstbarkeitsberechtigter alles Interesse an der Dienstbarkeit verloren hat.
Außerdem ist eine Löschung durch ein Gericht gegen eine Entschädigung möglich, wenn der Berechtigte zwar noch ein Interesse an der Dienstbarkeit besitzt, jedoch dieses im Vergleich zur Belastung von sehr geringer Bedeutung ist.
Generell kann eine Dienstbarkeitsvertrag ungültig werden oder eine Dienstbarkeit erlöschen durch:
- den Untergang der dienenden Sache
- einen Verzicht
- einen gutgläubigen Erwerb von Eigentum
- eine Enteignung
- sowie in manchen Fällen durch Zeitablauf.
Inhalte eines Dienstbarkeitsvertrages und Dienstbarkeitsvertrag Form
Ein Dienstbarkeitsvertrag kann grundsätzlich privatschriftlich vereinbart werden. Zusätzlich muss jedoch die Eintragung ins Grundbuch erfolgen und auch notariell beurkundet werden.
Der Aufbau eines Dienstbarkeitsvertrags richtet sich nach verschiedenen Parametern, die im individuellen Fall zu berücksichtigen sind.
Dabei müssen einerseits die verschiedenen Ansprüche der Beteiligten berücksichtigt werden und auch der Charakter der konkreten Dienstbarkeit, die sich sowohl als positive Dienstbarkeit (das Dulden) sowie auch als negative Dienstbarkeit (das Unterlassen) darstellen kann.
Ansprüche der Beteiligten im Dienstbarkeitsvertrag
Gegenstand eines Dienstbarkeitsvertrages können Motive sein, die aus den unterschiedlichsten Bereichen der beteiligten Personen und Vertragspartner resultieren.
Hierbei kommen z. B. folgende Bereiche in Frage:
- persönliche, familiäre oder verwandtschaftliche Bereiche
- der nachbarliche und nachbarschaftsrechtliche Bereich
- wirtschaftliche Bereiche und Interessen
- finanzielle Bereiche und Interessen
Positive und negative Dienstbarkeit im Dienstbarkeitsvertrag
Die zu regelnde Dienstbarkeit kann einerseits als positive Dienstbarkeit existieren, die ein Benutzungsrecht für den einen Vertragspartner als gleichzeitig eine Beschränkung für den anderen Vertragspartner vorsieht.
Dabei kann es sich zum Beispiel um ein Wegerecht handeln, das einem Berechtigten die Nutzung eines Weges erlaubt, der Eigentum seines Vertragspartners ist. Hierbei kann z. B. eine Vergütung vereinbart werden.
Ferner kann eine Dienstbarkeit auch als negative Dienstbarkeit existieren, bei der eine Beschränkung stattfindet, die keine zusätzliche Berechtigung für einen Vertragspartner beinhaltet. Dabei handelt es sich in einem klassischen Fall z. B. um eine Baubeschränkung, die eine Bebauung über eine gewisse Höhe hinaus untersagt.
Zusätzliche Nebeninhalte im Dienstbarkeitsvertrag
Außerdem kann ein Dienstbarkeitsvertrag auch weitere nebensächliche Zusatzinhalte und Rechte enthalten, die es einem Dienstbarkeitsberechtigten ermöglichen, seinen ursprünglichen Dienstbarkeitsinhalt ausüben zu können.
Hierbei kann es sich z. B. um ein zusätzliches Zugangsrecht handeln, um eine Heizanlage auf einem belasteten Grundstück mit betreiben zu können.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Dienstbarkeitsvertrag helfen?
Das Recht zu Dienstbarkeiten ist komplex. Deshalb sollten Sie sich unbedingt juristisch beraten lassen. Dabei kann ein Anwalt für Vertragsrecht für einen individuellen Fall einen angepassten Dienstbarkeitsvertrag erstellen.
Hierbei wird er darauf achten, dass alle relevanten Themen, wie z. B. das Entgelt für eine Einräumung einer Dienstbarkeit, eine präzise Beschreibung des Objektes der Dienstbarkeit oder die Aufteilung der Errichtungs- und Erhaltungskosten rechtssicher vertraglich vereinbart werden.
Ferner kann ein Anwalt für Vertragsrecht einen Mandanten bei Streitigkeiten bezüglich Dienstbarkeitsrechten vertreten und beraten und auch eine Verteidigung bei zu Unrecht angemaßten Dienstbarkeiten erarbeiten.
Neben der Prüfung, Bearbeitung und dem Erstellen von Dienstbarkeitsverträgen übernimmt ein Anwalt für Vertragsrecht auch die Eintragung im Grundbuch und vertritt Betroffene bei Dienstbarkeitsstreitigkeiten vor Gericht, z. B. bei einer Dienstbarkeit Wegerecht.
