Mietvertrag - Worauf sollte man als Mieter achten?
Erfahren Sie in unserem Ratgeber alle wichtigen Bestandteile woraus ein Mietvertrag aus seitens von Mieter aber auch Vermieter beinhalten sollte, sowie worauf Sie dabei achten sollten.
- Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Welche Bestandteile dieser im befristeten und unbefristeten Verhältnis haben sollte, wie hoch der Mietzins sein darf und was der Mietvertrag bei der Vertragsgestaltung kosten sollte. Außerdem behandeln wir das Thema Mietvertrag Muster oder Vorlagen sowie Mietvertrag kündigen.
Auch wenn der Abschluss des Mietvertrags bei der Wohnungs- oder Haussuche der letzte Schritt zur Traumimmobilie ist, ist dieser jedoch der Wichtigste. Verträge sind bindend und ohne eine Prüfung von einem Rechtsanwalt für Vertragsrecht warten oft böse Überraschungen auf Sie.
Die Mitvertragsgebühr wurde bei Mitverhältnissen ab dem 11. November 2017 abgeschafft und muss nicht mehr errichtet werden. Das gilt für alle privaten Zwecke bei Wohnung und Häusern ab diesem Stichtag.
Was sollte beim Mietvertrag vor Unterzeichnung beachtet werden?
In vielen Regionen ist es heute schwer eine Wohnung oder ein Haus zu finden, dass den eigenen Vorstellungen entspricht. Die Nachfrage ist gestiegen und somit auch die Preise. Wenn man dann endlich eine Immobilie gefunden hat, die den Vorstellungen entspricht, möchten viele nichts riskieren und unterschreiben den Mietvertrag ohne diesen vorher von einem Anwalt prüfen zu lassen.
Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages stimmen Sie aber den vom Vermieter im Vertrag festgelegten Konditionen zu. Hierbei sollten Sie unbedingt darauf achten, ob die Mietvertrag Kündigungsfristen, die Mietzinserhöhungen, die eingetragene Grundfläche der Immobilie aber auch die Nutzung der Allgemeinfläche sowie die Kosten für die Pflege dieser, rechtens sind.
Lassen Sie sich alle mündlichen Zusicherungen wie Nutzung von Parkplatzflächen, Garagen, Garten oder Waschräumen schriftlich bestätigen.
Welche Bestandteile muss ein Mietvertrag laut Mietrechtsgesetz haben?
In einem Mietvertrag muss auf jeden Fall die Adresse des Mietobjekts aufgeführt werden sowie bei einer Wohnung, um welche Wohnung es sich handelt. Zum Beispiel Wohnung Türnummer 4 im 3. Stockwerk.
Wenn zu der Wohnung ein Parkplatz oder ein Kellerabteil gehören, müssen auch diese im Mietvertrag vermerkt werden. In den meisten Mietshäusern gibt es eine Hausordnung, die ebenfalls in den Mietvertrag gehört. Bezüglich der Kosten gehören in den Mietvertrag der Mietzins, die Betriebskosten, das Recht auf Indexierung, sowie die Miethöhe.
Diese wird mit einem Quadratmeterpreis angegeben. Ratsam ist hier eine ungefähre Vermessung der Wohnung, da hierbei gerne getrickst wird. Bezüglich der Miete muss im Mietvertrag auch angegeben werden an welchem Tag im Monat die Miete fällig ist.
Ist eine Kaution an die Miete der Immobilie geknüpft muss definiert werden, in welchem Fall der Vermieter bei Beendigung der Miete die Kaution einbehalten darf. Natürlich müssen auch die Kündigungsbedingungen im Mietvertrag angegeben werden, sowie auch ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt.
Bei befristeten Mietverträge muss das Datum, zudem dieser endet, in den Mietvertrag. Unter sonstigen Vereinbarungen können Sie mit dem Vermieter zum Beispiel vereinbaren, dass Sie berechtigt sind ein Haustier mit in die Wohnung zu bringen oder dass Sie die Küche oder andere Möbel zu einem festgelegten Preis übernehmen.
- Adresse der Immobilie
- Beschreibung der Immobilie (Stockwerk, Türnummer, Kellerabteil)
- Kosten (Miete, Mietzins, Betriebskosten, Recht auf Indexierung, Provisionen an Makler)
- Hausordnung
- Mietfälligkeiten
- Kündigungsfristen und ob Vertrag befristet oder unbefristet
- Sondervereinbarungen (Haustiere, Übernahme Küche oder sonstige Möbel)
Unterschied zwischen einem befristeten und unbefristeten Mietvertrag
Es gibt befristete und unbefristete Mietverträge. Bei befristeten Verträgen mieten Sie bindend eine Immobilie für den Vereinbarten Zeitraum. Dieser muss aber mindestens 3 Jahre betragen, verlängert sich aber für weitere 3 Jahre automatisch, sollte dieser nicht gekündigt oder bewusst verlängert werden. Wenn er nach 6 Jahren immer noch nicht gekündigt wurde, geht er automatisch in einen unbefristeten Vertag über.
Lassen Sie sich aber bei einem befristeten Vertrag für alle Fälle eine Sonderkündigungsregelung in den Mietvertrag schreiben, damit Sie trotz allem flexibel bleiben. Das gesetzliche Kündigungsrecht bei befristeten Mietverträgen gewährt Ihnen eine Kündigung frühestens nach einem Jahr mit 3 Monaten im Voraus zum letzten eines jeden Monats ein.
Befristete Verträge sind zudem noch teurer, da Sie einen höheren Preis pro Quadratmeter zahlen. Das ist ein Grund warum viele Vermieter gerne nur befristete Verträge machen.
Bei unbefristeten Verträgen hat der Mieter auch jederzeit die Möglichkeit mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende zu kündigen was ebenfalls nachteilig für den Vermieter ist. Der Vermieter kann den Mieter bei unbefristeten Verträge auch nur schwer kündigen. Dazu gibt es im Mietrechtsgesetz festgelegte Gründe wie zum Beispiel, dass der Vermieter die Immobilie selber bewohnen möchte.
Wer soll den Mietvertrag unterschreiben – wer soll Mieter werden?
Der Unterzeichner des Mietvertrags ist auch der rechtmäßige Mieter, der im Streitfall aber auch belangt werden kann.
Alleiniger Mieter
Als alleiniger Mieter haftet man im Gegensatz zu Wohngemeinschaften für Mietzins und sämtliche weitere Forderungen des Vermieters.
Wohngemeinschaften
Die Wohngemeinschaft ist der Klassiker der Studenten. Bei der Wohngemeinschaft kann entweder ein alleiniger Mieter im Mietvertrag stehen oder alle Bewohner werden im Mietvertrag aufgenommen und haften somit auch gemeinsam gegenüber dem Vermieter.
Gibt es einen alleinigen Mieter, der plant Räume zu untervermieten, muss er sich das unbedingt in den Mietvertrag mit aufnehmen lassen. Der alleinige Mieter schließt dann wiederum Mietverträge mit Mitbewohnern ab, in denen definiert wird, wer welche Räume mietet und welche Räume Gemeinschaftsräume sind. Dies sind meistens Küche und Bad.
Mitmieter
Nicht nur bei einer Wohngemeinschaft gibt es das Modell des Mitmieters auch bei Lebenspartner oder Ehegatten kann man den Partner als Mitmieter mit in den Mietvertrag aufnehmen lassen. Dies macht bei einer Partnerschaft dahingehend Sinn, dass falls die Beziehung in die Brüche geht, jeder der Partner die Möglichkeit hat das Mietverhältnis weiterzuführen.
Allerdings muss der Vermieter dann zustimmen, dass der Partner aus dem Mietvertrag ausscheidet, muss er dem nicht zustimmen, was alles sehr kompliziert machen kann. Außerdem können auch nur beide Mieter zusammen den Mietvertrag kündigen, was natürlich jeden der Mieter auch schützen soll.
Wie hoch dürfen der Mietzins und die Betriebskosten sein?
Ein Vermieter darf den Mietzins nicht einfach so hoch ansetzen wie er lustig ist. Er muss sich an dem regionalen Mietpreisspiegel orientieren. Außerdem gibt es auch Mietzinsobergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Sollte der Mieter die Korrektheit des Mietzinses anzweifeln, kann er gerichtlich eine Mietanpassung einfordern. Diese würde auch rückwirkend durchsetzbar sein, sodass der Vermieter die zu viel bezahlte Miete rückerstatten müsste.
Auch bei den Betriebskosten, kann es dazu kommen, dass der Vermieter dem Mieter zu viel berechnete Gebühren zurückerstatten muss. Um festzustellen, ob die Betriebskosten korrekt abgerechnet werden, kann der Mieter Einblick in die Betriebskostenabrechnung und den Verteilungsschlüssel anfordern.
Bevor man diesen Schritte geht und sich dadurch vielleicht auch mit dem Vermieter anlegt, macht es Sinn ähnlich große Wohnungen, die es im Moment auf dem Markt gibt von den Betriebskosten zu vergleichen. Sollten sich dabei große Unterschiede auftun, ist die Einsicht in die Betriebskosten sicherlich sinnvoll.
Vertragserrichtungskosten bei einem Mietvertrag
Bei Mieten dürfen keine Vertragserrichtungskosten verlangt werden. Der Vermieter erhält über die Betriebskosten ein Verwaltungshonorar, welches die Vertragserrichtungskosten abdeckt. Die Abschaffung der Mietvertragsgebühr gilt für alle Mietvertragsverhältnisse ab dem 11. November 2017. Dies gilt allerdings nur für privat genutzte Wohnräume.
Bei gewerblich genutzten Flächen kann weiterhin eine Mietvertragsgebühr errichtet werden. Diese wird an das Finanzamt abgeführt.
Tipps für den Mietvertragsabschluss
Einen Mietvertrag sollte man stets sehr gründlich prüfen und alle nicht verständlichen Paragraphen mit dem Vermieter klären oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuziehen. Sollten Sie mit dem Vermieter Nebenabreden treffen, sollten diese auf jeden Fall schriftlich im Vertrag festgehalten werden.
Halten Sie Mängel am Mietobjekt fest, damit Ihnen diese bei Auszug nicht von der Kaution abgezogen werden können. Lassen Sie sich ein Duplikat des Metvertrages aushändigen.
Mietkaution und maximale Höhe
Die Maximalhöhe der Mitkaution ist gesetzlich geregelt und liegt bei 6 Brutto-Monatsmieten. Sollte der Vermieter eine höhere Mietkaution von Ihnen verlangen, können Sie sich auf die gesetzliche Regelung berufen. Der Vermieter muss die Kaution gewinnbringend anlegen und muss Ihnen die Summe inklusive der Gewinne zurück zahlen, sollte es keine Beanstandungen geben.
Sollte es rechtmäßige Beanstandungen am Zustand der von Ihnen übergebenen Wohnung geben, kann der Vermieter einen Teil oder auch alles von der Kaution einbehalten, um die Kosten der Instandsetzung zu bezahlen. In der Regel verlangt der Vermieter allerdings nur 3 Brutto-Monatsmieten für die Kaution.
Die Maklerprovision
In vielen Fällen ist beim Zustandekommen eines Mietverhältnisses für die Vermittlungstätigkeit des Maklers eine Maklerprovision fällig.
- Wenn der Mietvertrag unbefristet ist, beträgt die Provision 2 Monatsmieten.
- Wenn der Mietvertrag auf bis zu 3 Jahre befristet ist 1 Monatsmiete. Über 3 Jahre 2 Monatsmieten.
Sollten Sie im Nachhinein feststellen, dass Sie zu viel Maklerprovision bezahlt haben, haben Sie ab Zahlung 3 Jahre Zeit die zu viel bezahlte Summe einzuklagen. Ist der Makler auch Eigentümer der anzumietenden Immobilie, darf er keine Maklerprovision verlangen. Ebenso darf der Makler mit dem Vermieter keine familiäre Beziehung haben.
Wie erfolgt die Mietvertrag Kündigung?
Bevor es zum Umzug kommt müssen formale Angelegenheiten geregelt werden – so vor allem der Punkt Mietvertrag kündigen. Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen wollen, sollten Sie vor allem auf wesentliche Formalitäten sowie auf die Mietvertrag Kündigen Frist achten. Je nachdem ob Ihr Mietvertrag befristet oder unbefristet ist, kommen unterschiedliche rechtliche Grundsätze zum Einsatz. Es gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter, dass sie die Fristen einhalten und auch die formellen Aspekte beachten.
Sowohl Mieter als auch Vermieter suchen im Internet nach einer Mietvertrag Kündigung Vorlage, um sich ein Bild von einem Kündigungsschreiben zu machen. Es ist jedoch ratsam, einen Anwalt für die Erstellung und Überprüfung des Kündigungsschreibens aufzusuchen, da das Muster nur zur Orientierung dient.
Sie wollen mehr erfahren? Weitere Informationen zum zum Thema Mietvertrag kündigen finden Sie hier.
Wann gilt der Vollanwendungsbereich beim MRG?
Das Mietrechtsgesetz gilt vollständig bei:
- Appartements in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 eine Baubewilligung erhalten haben und in denen es mehr als zwei Mietgegenstände gibt
- vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die vor dem 9. Mai 1945 erbaut wurden und in denen es mehr als zwei weitere Wohnungen gibt
- geförderte Mietwohnungshäuser mit mehr als zwei Wohnungen. Wenn das Förderdarlehen nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz frühzeitig abbezahlt wurde besteht eine Ausnahme. Hierbei entfällt die Mietzinsbindung und der Vermieter hat die Möglichkeit einen entsprechenden Mietzins zu verlangen.
Für die Mieterinnen/Mieter im Vollanwendungsbereich bedeutet das einen Preisschutz und einen Kündigungsschutz.
Teilweise gilt das Mietrechtsgesetz bei:
Mietwohnungen in nicht geförderten Neubauten, die in Eigentum stehen und nach Mai 1945 erbaut wurden
- Dachgeschosswohnungen, die nach dem Jahr 2001 weiter ausgebaut wurden
- Zubauten, die nach September im Jahr 2006 bewilligt wurden
Für die Mieterinnen/Mieter im Teilanwendungsbereich gibt es lediglich einen Kündigungsschutz.
Eine Nichtanwendung des MRG gilt bei:
- vermieteten Einfamilienhäusern
- vermieteten Zweifamilienhäusern
Für die Mieterinnen/Mieter im Nichtanwendungsbereich des MRG gibt es weder einen Kündigungsschutz noch einen gesetzlichen Preisschutz.
Eine rechtlich gesehener Ausnahmefall gilt hierbei für Genossenschaftswohnungen. Diese sind Wohnungen in Häusern, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung erbaut oder auch erkauft wurden, um eine größere Sanierung durchzuführen. In diesem Fall gelten die Richtlinies des MRG nicht vollständig – hier tritt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit seinen eigenen Leitlinien (WGG) in Kraft.
Befristeter Mietvertrag für Miethaus
Ziehen Sie in eine Mietwohnung oder Mietshaus, gibt es die Möglichkeit eines befristeten Mietvertrags oder eines unbefristeten. Bei einem Ein- und Zweifamilienhaus ist es ratsam einen befristeten Vertrag abzuschließen. Da bei einem Miethaus das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt, kann die Dauer des Mietverhältnisses frei ausverhandelt werden. Es wäre also womöglich denkbar einen Vertrag für ein oder zwei Jahre abzuschließen.
Was bedeutet befristeter Mietvertrag?
Eine Befristung hat für den Mieter einen deutlichen Vorteil, da dieser vom Vermieter nicht gekündigt werden darf. Jedoch darf der Mieter nicht früher ausziehen, es sei denn der befristete Mietvertrag läuft aus. Ein unbefristeter Vertrag birgt das Risiko, dass hier das Mietrechtsgesetz nicht gilt und der Vermieter Ihnen deshalb jederzeit ohne Grund kündigen kann.
Umgekehrt haben auch Sie das Recht – nach einer vorher vereinbarten Mindestlaufzeit – auf eine Mietvertrag Kündigung, wobei die Mietvertrag Kündigungsfrist berücksichtigt werden muss. Eine Miete mit nicht festgelegter Frist kann Verunsicherung mit sich bringen, da der Mieter jederzeit damit rechnen könnte, dass er demnächst ausziehen muss.
Worauf müssen Vermieter achten, wenn sie eine Vorlage kostenlos beziehen?
Das Internet bietet viele Mietvertrag Muster, welche Vermieter jederzeit für ihr Mietverhältnis verwenden können. Jedoch gilt zu beachten, dass diese Mietvertrag Vorlagen vor allem als Orientierungshilfe für die Erstellung eines Mietvertrages zur Verfügung stehen. Im Hinblick auf die beiden Parteien sollte der Mietvertrag an die individuellen Bedürfnisse angepasst werden. Weiters ist zu beachten, dass Sonderklauseln in diesen Verträgen ebenfalls beachtet werden müssen.
Deshalb ist es ratsam, von einem Rechtsanwalt den Mietvertrag prüfen zu lassen der Ihnen die Klauseln individuell im Vertrag ergänzt. Eine Liste mit den passenden Anwälten finden Sie hier. (zur Anwaltssuche verlinken) Der Mieter kann jederzeit bei einer strittigen Sachlagen eine Überprüfung der Klausel anfordern, selbst wenn der Vertrag schon unterschrieben wurde.
Mietvertrag Muster
Hier finden Sie einen Mustervertrag für den Vollanwendungsbereich des MRG (befristet)
Welche Mietvertrag Pflichten des Mieters gibt es?
Der Mieter hat als Konsument nicht nur einige Rechte, sondern muss sich auch an Mietvertrag Pflichten halten.
Die Pflicht, die Hausordnung einzuhalten
Zu den Mietvertrag Pflichten des Mietern gehören unter anderem, dass er die Hausordnung berücksichtigt und sich an den (falls vorhanden) vorab vereinten Putzplan hält und diese Arbeiten ohne Aufforderung verrichtet. Möglich wäre es auch eine Putzkraft zu organisieren, wobei die die Reinigung rechtzeitig erfolgen muss und die Bezahlung vom Mieter selbst übernommen werden muss.
Die Pflicht, den Mietzins zu bezahlen
Die Pflicht, sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen
Weitere Mietvertrag Pflichten des Mieters bestehen darin, darauf zu achten, dass kein Schaden in der Wohnung oder auf Allgemeinflächen verursacht wird und auch keine größeren Umbauarbeiten ohne Absprache mit dem Vermieter durchgeführt werden. Der Mieter muss die Einrichtungen so warten und instand halten, sodass anderen Mietern und dem Vermieter keine Nachteile dadurch drohen.
Ansonsten kommt es zu einer Schadenersatzforderung. Auch der rücksichtsvolle Umgang mit den NachbarInnen sollte beachtet werden. Kommt es zu kleineren Reparaturen muss der Mieter selbst dafür aufkommen. Bei größeren Wartungen, wie beispielsweise der Therme muss der Vermieter bezahlen.
Die Pflicht, die Wohnung so zu verlassen, wie man sie bezogen hat
Die Mieter Pflichten bei Auszug sind ebenfalls wichtige Punkte, die Sie im Vertrag auffinden. Mieter sind verpflichtet die Wohnung so zu verlassen, wie sie vorher bezogen wurde. Dazu ist es oftmals notwendig die Wohnung zu weißeln. Dies kann jedoch unterschiedlich im Mietvertrag geregelt sein.
Weitere Pflichten
Der Mieter muss dem Vermieter das Betreten des Mietgegenstandes gewähren, wenn wesentliche Gründe dazu bestehen, wie ernstzunehmende Schäden des Hauses. Weiters muss eine Neuschaffung des Mietgegenstandes geduldet werden sowie vorübergehende Arbeiten des Mietgegenstandes zugelassen werden, wenn diese erforderlich sind. Laut MRG (Mietrechtsgesetz) wird dies mit einem Entschädigungsanspruch, bei Unannehmlichkeiten geregelt.
Habe ich ein Rücktrittsrecht bei einem Mietvertrag?
Das Thema Rücktritt Mietvertrag in Österreich beschäftigt vor allem Mieter, die sich plötzlich doch für eine andere Immobilie entschieden haben. Leider besteht bei Mietverträgen in der Regel kein Rücktrittsrecht. Kommt es zur Situation, dass der Mietvertrag unterschrieben wurde und man doch nicht einziehen will, kann dies oftmals zum Verhängnis werden. Denn sobald ein Mietvertrag unterschrieben wurde kommt es für beide Parteien zu einer gesetzlich geregelten Bindung.
Unterschrieben am Tag der Wohnungsbesichtigung
Es gibt folgende Möglichkeiten, um einen Mietvertrag Rücktritt vor Einzug zu veranlassen:
- Die Unterschrift des Vertrages erfolgt bei der Wohnungsbesichtigung oder noch am gleichen Tag.
- Die Wohnung soll zum Hauptwohnsitz werden.
Welche Mietvertrag Rücktrittsfrist gilt zu beachten?
- Erhalten Sie eine Kopie des Angebots und wurden ausführlich über Ihr Rücktrittsrecht informiert, dann haben Sie längstens eine ganze Woche Zeit, um einen Rücktritt zu veranlassen.
- Wurden Sie nicht über die Mietvertrag Rücktrittsrechte aufgeklärt, so können Sie binnen eines Monats vom Mietvertrag zurücktreten.
Auf Beweisgründen ist es ratsam, SCHRIFTLICH vom Vertrag zurückzutreten. Geben sie am besten einen eingeschriebenen Brief bei der Post auf.
Unterschrift des Vertrages erfolgt nicht am Tag der Wohnungsbesichtigung
Sobald das Angebot nicht am gleichen Tag der Wohnungsbesichtigung unterzeichnet wurde, ist das Mietvertrag Rücktrittsrecht nicht geltend. Eine Möglichkeit bietet sich jedoch bei Verzug der Fertigstellung der Wohnung an. Ist diese am vereinbarten Übergabezeitpunkt noch nicht fertig und kann deshalb noch nicht bezogen werden, besteht die Option des Rücktritts. Der Makler ist berechtigt – vorausgesetzt das Maklergesetz §15 wurde vereinbart – vom Anbotsteller die Provision zu verlangen.
